Hypotéka na dom: aké podmienky musíte spĺňať a ako pri nej postupovať?

Pred rozhodnutím vziať si hypotéku vždy odporúčame zvážiť finančné možnosti. Ide o dôležitý krok, ktorý ovplyvní rozpočet na desiatky rokov. Zvážte požadovanú výšku úveru s ohľadom na svoju finančnú situáciu tak,  aby ste vedeli hypotéku bez problémov splácať aj v budúcnosti. Nezabúdajte, že náklady na splátky úverov by nemali presahovať 40 % z  vášho príjmu.  

Pri vybavovaní hypotéky na dom myslite aj na finančnú rezervu, ktorá by vám mala pokryť dočasné výpadky príjmu v  prípade nepredvídaných udalostí. Riešením je napríklad jednoduché zriadenie poistenia úveru. Vaša rezerva by mala byť vo výške minimálne 3 až 6-mesačných splátok alebo mesačného príjmu. Vyhnete sa tak prípadným problémom so splácaním úveru. 

Podmienky schválenia: hypotéka na dom a hypotéka na stavbu domu 

Výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov. Maximálna výška hypotéky môže byť u každého iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. Dôležitá nie je len výška a typ príjmu, ale aj hodnota, typ zakladanej nehnuteľnosti, lokality, kde sa nachádza, a bonita klienta. 

K žiadosti potrebujete zdokladovať príjmy, výdavky a mať našetrenú istú sumu peňazí na dofinancovanie, pretože banka vám nemôže poskytnúť hypotéku v plnej výške z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Všeobecne však platí, že banka vám poskytne až do 90 % z ceny domu. Maximálna výška poskytnutej hypotéky je závislá od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu.  

Pri procese vybavovania hypotéky na dom by sme nemali zabudnúť ani na vekové kritériá. Žiadosť môžete podať až vtedy, keď ste dovŕšili 18 rokov, a hypotéka sa môže „natiahnuť“ maximálne do veku 68 až 72 rokov (v závislosti od veku dlžníka v čase podania žiadosti). 

Ďalšie základné informácie, ktoré sa posudzujú bankou pri schválení, sú dostatočná výška príjmu, doba a  forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania. Banka posudzuje príjem za posledných 6 mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Ideálne je, ak ako zamestnanec máte pracovnú zmluvu na dobu neurčitú. 

Napokon je tu bonita klienta. Banka posudzuje vašu bonitu, čiže schopnosť splácať úver, na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky. Banka berie do úvahy všetky dlhy, pravidelnosť splácania či omeškania splátok, dokonca aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách. 

Vyššie uvedené kritériá sa posudzujú u všetkých žiadateľov, či už ste jednotlivec, manželia, alebo solidárni spoludlžníci (partner/partnerka, súrodenci, rodičia).  

Pripravte si k žiadosti potrebné doklady 

Keď ste si už vyhodnotili svoje finančné možnosti a zároveň aj ponuku bánk na trhu s hypotékami, môžete sa pustiť do zbierania podkladov k žiadosti. Postup pri vybavovaní hypotéky na kúpu alebo stavbu domu začína prípravou niekoľkých dokladov: 

• doklady totožnosti všetkých osôb vstupujúcich do hypotekárneho vzťahu;. 

• doklady o príjme (v prípade, že ide o príjem, ktorý sa dá overiť v Sociálnej poisťovni, netreba ich predkladať); 

• doklady k nehnuteľnosti slúžiacej na zabezpečenie úveru – znalecký posudok k nehnuteľnosti (nie starší ako 3 roky); 

• doklady k účelu poskytnutia úveru – kúpna zmluva alebo právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán (pokiaľ nie je rozostavaná stavba zapísaná na LV),  rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje budúca hodnota stavby), zmluva o dielo (ak je výstavba realizovaná dodávateľským spôsobom). 

Úverová dokumentácia a podpísanie hypotéky na dom 

Po splnení podmienok na schválenie hypotéky na dom a podaní samotnej žiadosti vám banka pripraví úverovú dokumentáciu. Do rúk od banky dostanete úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad do katastra a tlačivá k poisteniu nehnuteľnosti do poisťovne. Za podanie návrhu na vklad je potrebné počítať s poplatkom na katastri.  

Najneskôr pred čerpaním úveru je dôležité zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti vrátane poistenia úveru. Zriadením poistenia sa zabezpečíte pred nepredvídateľnými životnými situáciami. 

Hypotéka na dom – poplatky 

S akými nákladmi treba rátať, keď sa rozhodnete hypotékou financovať kúpu domu alebo stavbu domu? 

Rezervačný poplatok – ide o poplatok pre predávajúceho nehnuteľnosti. V prípade, že budete na kúpu domu potrebovať viac času, môžete pristúpiť k rezervačnej zmluve, aby ho predávajúci nepredal niekomu inému. 

Poplatok za poskytnutie hypotéky – klienti VÚB banky majú možnosť získať až 100 % zľavu za poskytnutie hypotéky. Stačí ak máte najneskôr pri podpise Zmluvy k hypotéke akýkoľvek bežný účet vo VÚB banke. 

Poplatok na katastri – účtuje sa za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. 

Znalecký posudok – neminie žiadneho žiadateľa o hypotéku na dom.  Na získanie znaleckého posudku je potrebné osloviť znalca.  

Poistenie nehnuteľnosti – ako sme už spomínali, je to ďalšia povinná jazda v procese vybavovania hypotekárneho úveru, bez ktorej nie je možné čerpanie prostriedkov. 

Aké sú podmienky čerpania hypotéky? Kedy budú vyplatené peniaze? 

Úspešným ukončením procesu hypotéky na dom je jej čerpanie. Čerpanie hypotéky je možné po tom, čo splníte podmienky čerpania hypotéky uvedené v úverovej zmluve. 

Čerpať hypotéku na dom môžete už na základe návrhu na vklad záložného práva. Prvé čerpanie musí byť zrealizované do 6 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy, pričom na vyčerpanie úveru máte 18 mesiacov od prvého čerpania. 

Na čo si dať pozor pri hypotéke na dom? 

Negatívna finančná minulosť žiadateľa môže viesť k zamietnutiu hypotéky na kúpu domu alebo stavbu domu. Banka pri žiadosti o hypotéku hodnotí solventnosť a tiež dôveryhodnosť klienta – či ste v minulosti boli zodpovedným klientom inej banky. Aby ste sa tejto situácii vyhli, je potrebné strážiť si svoje financie. Sledujte si predovšetkým: 

• druh pracovného pomeru – stabilitu a udržateľnosť zamestnania, 

• preukázateľný a pravidelný príjem počas posledných 6 mesiacov, 

• omeškanie splátok pôžičiek – v prípade spotrebných úverov, 

• nepovolené prečerpanie zostatku na účte, 

• nedoplatky v sociálnej alebo zdravotnej poisťovni (v prípade SZČO). 

Kde môže vidieť banka problém pri vybavovaní hypotéky? 

Zlý prístup k nehnuteľnosti môže skomplikovať schválenie úveru. Akceptujú sa len verejné komunikácie, súkromné, cesta po zriadení vecného bremena alebo s prísľubom o odovzdaní cesty obci. 

Chyby v kúpnej (rezervačnej zmluve) zvyknú proces skomplikovať, pretože ak sa dohodnete s predávajúcim na príliš skorom termíne vyplatenia peňazí, môže vás to stáť pokutu z omeškania (ak ju máte uvedenú v kúpnej zmluve). 

Problémy na katastri môžu nastať, keď dom predávajúceho nebude správne vysporiadaný a kataster bude musieť chybu opraviť. Pozor by ste si mali dať na ťarchu, napríklad v prospech inej banky, alebo na právo dožitia, a to ešte pred tým, než do kúpy domu pôjdete.