Aká je maximálna výška hypotéky a čo ju ovplyvňuje?

Čo ovplyvňuje výšku hypotéky? Zásadné sú príjem i bonita

Výšku hypotéky ovplyvňuje veľa faktorov. Aj preto sa nedá vo všeobecnosti povedať, koľko môžete od banky získať. Tými najdôležitejšími sú príjem a jeho pôvod. Teda to, či ste zamestnaný na TPP, alebo podnikáte. Ako zamestnanec máte o trochu lepšiu „štartovaciu čiaru“. Najmä, ak je vaša zmluva na dobu neurčitú.

Ďalšou vecou, ktorá má vplyv na maximálnu výšku hypotéky, je bonita klienta. Banka musí posúdiť, či dokážete úver splácať a ak áno, v akej výške. Pozrie sa na vaše bývalé aj súčasné úvery, zistí, či ste so splátkami nemeškali, alebo či nemáte iné podlžnosti, napríklad voči Sociálnej poisťovni. Takisto skontroluje, či vám nehrozí exekúcia.

To, akú vysokú hypotéku môžete dostať, závisí aj od vášho rodinného stavu. Posudzuje sa, či ste ako žiadateľ slobodný, alebo žijete v manželstve. Banka sa pozerá aj na počet detí, pracovnú zmluvu a tiež na to, kde pracujete. Ak je váš príjem zo zahraničia, ste pre banku rizikovejší. Vaša bonita sa tým znižuje, a tak aj maximálna výška hypotéky, ktorú môžete získať.

Takisto si pamätajte, že si od banky nemôžete požičať viac, ako je 8-násobok vášho čistého príjmu. Z tejto sumy sa odpočítajú aj zostatky vašich aktuálnych úverov. Platí, že veľkosť finančnej rezervy musí byť po odpočítaní životného minima aspoň 40 %. Výška splátok zase nemôže presiahnuť 60 % z tohto zostatku.

Maximálnu výšky hypotéky mení aj „stress test“ a LTV

Maximálnu výšku vašej hypotéky ovplyvní aj „stress test“ a LTV. Stress test slúži na to, aby sa banka uistila, že aj v prípade navýšenia úrokových sadzieb budete môcť hypotéku splácať. Chráni ním nielen seba, ale aj vás.

Funguje tak, že k ponúkanej úrokovej sadzbe sa pripočítajú teoretické 2 %. Ak aj po tomto fiktívnom navýšení splníte podmienky, vaša bonita, a teda aj maximálna výška hypotéky, sa zvýšia.

Netreba však zabúdať aj na LTV – Loan to Value. Pri ňom sa posudzuje, či je hodnota nehnuteľnosti dostatočná vzhľadom na riziko spojené s požičaním peňazí. Preto banke posúvate znalecký posudok, ktorý ešte hodnotí ich interný znalec. Nie vždy musí byť prvotná hodnota nehnuteľnosti akceptovaná.

Niekedy sa berie do úvahy práve tá, ktorú určí bankový znalec. Veľkou výhodou pre vás je, ak bude hodnota vyššia, ako jej predajná cena. Získate tak nárok na požičanie väčšieho obnosu peňazí, pretože banka bude v menšom riziku.

Koľko percent z ceny nehnuteľnosti vám banka „preplatí“?

Maximálna výška hypotéky sa líši aj podľa toho, akú nehnuteľnosť budete zakladať ako záruku. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke. U nás vo VÚB máte takéto možnosti:

• byt – 90 % z ceny nehnuteľnosti
• rodinný dom – 90 % z ceny nehnuteľnosti
• pozemok, iný typ – 80 % z ceny nehnuteľnosti
• rekreačné stavby (napríklad chata) – 60 % z ceny nehnuteľnosti

Počíta sa maximálna výška hypotéky podľa príjmu?

Maximálna výška hypotéky môže byť u každého klienta iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. Dôležitá nie je len výška a typ príjmu, ale aj hodnota typ zakladanej nehnuteľnosti, lokality, kde sa nachádza, a bonita klienta.

Aké príjmy banka v žiadosti akceptuje?

Bez pravidelného príjmu vám v žiadnej banke hypotéku neschvália. Banke musíte dokázať, že každý mesiac dostanete určitú sumu vyplatenú od zamestnávateľa alebo získanú z podnikania. Pri žiadosti sa však môžu brať do úvahy aj iné príjmy, nie všetky sa ale akceptujú.

Príjmy schválené bankou:

• príjem zo závislej činnosti na Slovensku – zamestnancom musíte byť minimálne 3 mesiace
• dôchodky – starobný, invalidný (čiastočný vám nemusia uznať), výsluhový, vdovský/vdovecký
• rodičovský príspevok – za určitých podmienok
• doktorandské štipendium
• príjem z prenájmu nehnuteľnosti – za určitých podmienok
• príspevok na opatrovanie
• príjmy z diét, cestovné náhrady – za určitých podmienok

Ak ste živnostník (SZČO) alebo majiteľ či spoločník v s. r. o., banka vychádza z príjmu, ktorý ste uviedli v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Dôležitý je aj doklad, ktorý preukáže obrat či príjem nespomenutý v daňovom priznaní. Základom na výpočet výšky hypotéky je daň ako taká, v istých prípadoch sa môže brať do úvahy aj obrat.

Takisto si pamätajte, že živnosť musíte mať otvorenú minimálne 6 mesiacov v roku predtým, ako ste o hypotéku požiadali (niektoré banky môžu požadovať celý rok).

Ako sa vypočítava maximálna výška hypotéky?

Najjednoduchší spôsob, ako zistiť, koľko si môžete od banky približne požičať, je využiť hypotekárnu kalkulačku. Do tej zadáte váš čistý mesačný príjem, počet žiadateľov, detí v domácnosti a mesačné náklady. Pamätajte si však, že výsledok je len orientačný a nemusí zodpovedať skutočnosti. Najlepšie je preto zájsť do pobočky osobne a porozprávať sa o všetkých možnostiach.

Hypotekárna kalkulačka od VÚB vám zase približne určí, aká bude výška vašej mesačnej splátky. V takom prípade sa do úvahy berie želaná výška hypotéky a doba splatnosti i fixácie úroku.

Chceli by ste zistiť, aký vysokú hypotéku môžete získať a či vám úver vôbec schvália? Kontaktujte našich špecialistov vo VÚB banke alebo sa zastavte osobne u nás na pobočke. Radi vám so všetkým pomôžeme.

MÁM ZÁUJEM O HYPOTÉKU NA BÝVANIE