Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke: Čo všetko je možné založiť?

Aké sú podmienky pri založení nehnuteľnosti?

Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Ani novostavba nie je zárukou toho, že ju budete môcť založiť. Existuje niekoľko podmienok, na ktoré banka dbá a dáva pozor. Toto sú tie základné z nich:

• Nehnuteľnosť musí byť zapísaná na liste vlastníctva a jej právny stav, teda údaje na liste vlastníctva, sa musia zhodovať so skutočným stavom.


• Či už ide o nový dom alebo panelák, musí byť k nemu spravená prístupová cesta podľa pravidiel.


• Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu. To znamená, že do úvahy sa berie pozemok so všetkými stavbami a príslušenstvom, alebo, naopak, nehnuteľnosť spolu s pozemkom a príslušenstvom.


• Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe. Vtedy môže byť vlastníkom aj právnická osoba, čiže spoločnosť, ktorá nehnuteľnosť stavia alebo stavala.

Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo, resp. zmluva o výstavbe.

Akú nehnuteľnosť môžete založiť pri hypotéke?

Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť. Aké nehnuteľnosti banka akceptuje?

• byt v bytovom dome, ktorý je v osobnom vlastníctve (môže byť aj bez pozemku),


• rodinný dom (ten však vždy s pozemkom),


• samostatný stavebný pozemok, ak hypotéku potrebujete na jeho kúpu alebo na výstavbu na ňom,


• apartmány, ktoré sú určené na bývanie, nie na krátkodobé prenajímanie,


• stavby na rekreáciu/rekreačné chaty (tu však platí, že hypotéku musíte splatiť do 8 rokov).


 

Akú nehnuteľnosť nemôžete založiť?

Určité typy stavieb a pozemkov na zabezpečenie úveru nemôžete použiť:

• samostatná poľnohospodárska pôda (orná pôda, lesy, lúky a pod.),


• pozemky evidované v registri „E“ katastrálneho operátu, pretože nie sú zamerané a presne ohraničené – to by mohol byť problém v prípade, že by si banka chcela uplatniť záložné právo, na takomto type pozemku je len ťažké určiť, ktorá časť slúži ako zábezpeka (ak však máte geometrický plán, môžete na katastri prepísať pozemok do registra „C“, ktorý už je akceptovaný),


• nehnuteľnosť vo vlastníctve právnickej osoby (s výnimkou nehnuteľností vo výstavbe alebo po dostavbe),


• akékoľvek nevysporiadané alebo neusporiadané nehnuteľnosti,


• apartmány, ktoré nie sú určené na bývanie,


• družstevný byt,


• bytový dom,


• výrobné, prevádzkové a poľnohospodárske objekty,


• samostatné pozemky so stavebnou uzáverou, na ktorých nie je možné stavať (nedostanete na to povolenie).


 

Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).

Založenie dvoch nehnuteľností pri hypotéke

Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného. Aby bola nehnuteľnosť uznaná, musí jej právoplatný vlastník podpísať záložné zmluvy v prospech banky.

Na ručenie pri hypotéke môžete využiť aj rozostavaný dom

Založiť môžete aj rozostavaný dom, no len v prípade, ak nebude po dostavbe slúžiť na podnikanie a ako rozostavaný je zapísaný aj v liste vlastníctva alebo spĺňa podmienky na dodatočné zapísanie.

Podmienky, ktoré musí rozostavaná nehnuteľnosť spĺňať

• Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Jeho dodatočný zápis na list vlastníctva spolu so zápisom záložného práva nie je možný.


• Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie. Pri predkladaní dokladov k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke ešte nemusí byť rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva. Zápis je možné spraviť spolu so zápisom záložného práva.


 

Na ručenie pri hypotéke môžete využiť aj rozostavaný dom

Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Vo VÚB banke pre všetky úvery na bývanie platí, že akceptuje tieto ťarchy:

• Záložné právo v prospech VÚB banky z titulu akéhokoľvek úveru.


• Záložné právo v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB).


• Záložné právo na zabezpečenie splnenia pohľadávok vyplývajúcich z prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 15 až 18b zák. č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov (napr. záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov alebo záložné právo/predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny a pod).


• Ak si hypotéku beriete, aby ste takúto nehnuteľnosť získali, a zabezpečenie je tou istou nehnuteľnosťou, záložné právo alebo predkupné právo z titulu zľavy z kúpnej ceny nebude banka akceptovať. Pred čerpaním úveru musí byť doložené potvrdenie obce/mesta o zaplatení zľavy z kúpnej ceny bytu a predloženie kvitancie (potvrdenia o splnení záväzku) na zrušenie ťarchy, ak nejde o prevod medzi blízkymi príbuznými, na ktorých sa zo zákona vzťahuje výnimka na obmedzenie prevodu nehnuteľnosti.


 

• Záložné právo v prospech iného veriteľa, ktoré bude čerpaním poskytovaného úveru na bývanie vyplatené.

Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné. Takisto vo všeobecnosti platí, že sa nedá ručiť nehnuteľnosťou, na ktorej je vecné bremeno dožitia.

ZISTITE VIAC O HYPOTÉKE NA BÝVANIE