Ako postupovať pri žiadosti o hypotekárny úver: Kompletný návod krok za krokom
Kúpa vlastného bývania patrí medzi najväčšie finančné rozhodnutia v živote a väčšina ľudí ho rieši prostredníctvom hypotekárneho úveru – dlhodobého úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. Proces vybavovania hypotéky a kúpy bytu alebo domu je pre mnohých klientov nejasný: Je lepšie osloviť najprv banku alebo si vybrať nehnuteľnosť? Čo je vhodné pre vás?
Hypotekárny úver sa najčastejšie využíva na kúpu bytu, domu alebo pozemku, výstavbu, údržbu, rekonštrukciu nehnuteľnosti či refinancovanie existujúceho úveru. Pri vybavovaní hypotéky však mnohí narazia na základnú otázku: Mám ísť najskôr do banky alebo si v prvom kroku vybrať nehnuteľnosť? V praxi je dôležité rozlišovať aj to, či nehnuteľnosť vystupuje ako objekt financovania (nehnuteľnosť, na ktorú sú určené prostriedky z hypotekárneho úveru, napríklad kupovaný byt alebo dom) alebo ako predmet zabezpečenia (nehnuteľnosť, na ktorú sa zriaďuje záložné právo v prospech banky). Uvedené môže byť aj jedna a tá istá nehnuteľnosť. Typicky pri kúpe bytu na hypotéku, keď sa kupovaný byt zároveň zakladá. V niektorých prípadoch však môže byť objekt financovania iný než predmet zabezpečenia napríklad pri výstavbe alebo rekonštrukcii, keď úver slúži na financovanie zámeru, no do zálohy sa dáva iná nehnuteľnosť vo vlastníctve žiadateľa alebo blízkej osoby.
Správne poradie v procese vám môže situáciu výrazne zjednodušiť a pomôže vám vyhnúť sa zbytočnému stresu či finančným komplikáciám. Nižšie nájdete porovnanie jednotlivých krokov, vďaka čomu si vyberiete to správne pre vás.
Čo urobiť ako prvé – vybrať si byt alebo ísť najskôr do banky?
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru existujú dva základné prístupy. Každý z nich môže byť v určitých situáciách vhodný a závisí od situácie klienta a požadovanej nehnuteľnosti.
1. Najskôr banka
Tento postup je čoraz častejší. Klient najprv navštívi banku alebo finančného poradcu, nechá si urobiť predbežné posúdenie hypotéky, aby mal finančnú istotu (maximálnu možnú výšku prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti).
Výhodou je, že ešte pred hľadaním nehnuteľnosti presne viete:
- akú maximálnu výšku hypotekárneho úveru môžete získať,
- akú splátku mesačne si môžete dovoliť,
- koľko vlastných prostriedkov budete na kúpu potrebovať.
Tento prístup je ideálny najmä pre ľudí:
- ktorí majú obmedzený rozpočet,
- majú neistý alebo premenlivý príjem,
- nechcú riskovať, že si vyberú nehnuteľnosť nad svoje finančné možnosti, čo by spôsobilo zbytočný stres alebo sklamanie.
Na rýchlu orientáciu vo finančných nákladoch úveru môžete ešte pred návštevou banky využiť hypotekárne kalkulačky.
2. Najskôr výber nehnuteľnosti
Niektorí klienti postupujú opačne – najskôr nájdu byt, dom alebo pozemok, ktorý chcú kúpiť, a až následne riešia hypotekárny úver na jeho financovanie.
Tento postup by bol pre vás vhodný, keď:
- presne viete, aký typ nehnuteľnosti plánujete kúpiť a ste si istý, že je to vo vašich finančných možnostiach,
- ide o výnimočnú ponuku na trhu,
- predávajúci požaduje rýchle uzavretie obchodu.
Nevýhodou môže byť riziko, že banka neschváli požadovanú výšku úveru.
Príklad z praxe: Voľba postupu pri výbere hypotekárneho úveru
Lucia a Martin si našli krásny trojizbový byt za 230 000 €. Boli rozhodnutí konať rýchlo, no ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy sa rozhodli preveriť si možnosti v banke. Po predbežnom posúdení zistili, že maximálny hypotekárny úver, ktorý môžu získať, je 180 000 €. Vďaka tomu sa vyhli nepríjemnej situácii a namiesto stresu jednoducho upravili svoje hľadanie na byty do 210 000 €. O pár týždňov neskôr našli im vyhovujúci podobný byt – tentoraz už s istotou, že ho dokážu pohodlne a bez stresu financovať.
Spoľahlivým riešením je predbežné posúdenie banky ešte pred výberom nehnuteľnosti. Klient tak pozná svoj rozpočet a vie, v akej cenovej hladine sa môže pohybovať.
Ako prebieha stretnutie v banke a prvotné posúdenie žiadosti o hypotekárny úver
Pri prvej konzultácii banka alebo finančný poradca zisťuje základné informácie o finančnej situácii klienta. Cieľom je posúdiť, aké sú predpoklady na získanie hypotekárneho úveru.
Banka pritom skúma tieto atribúty:
- výšku a typ príjmu (zamestnanie, podnikanie, príjmy zo zahraničia),
- pracovnú zmluvu alebo podnikateľskú históriu,
- existujúce úvery a iné finančné záväzky,
- bonitu klienta.
Na základe týchto údajov klient získa orientačné informácie o tom, ako môže vyzerať finančná pomoc od banky prostredníctvom hypotekárneho úveru. Predbežné posúdenie hypotéky bude obsahovať nasledovné informácie:
- aký vysoký hypotekárny úver môže klient získať,
- aká bude približná mesačná splátka a celkové náklady na hypotekárny úver.
Predbežné posúdenie hypotéky často trvá krátko, no môže výrazne uľahčiť ďalšie rozhodovanie o nehnuteľnosti.
Aké dokumenty budete k hypotekárnemu úveru potrebovať
Pri podaní žiadosti o hypotekárny úver je potrebné predložiť viacero dokumentov. Ich presný zoznam sa môže mierne líšiť podľa banky a typu klienta.
Medzi najčastejšie požadované dokumenty k hypotekárnemu úveru patria:
doklady totožnosti:
- identifikačný doklad osôb vstupujúcich do úverového vzťahu – občiansky preukaz,
potvrdenie o príjme:
- doklady preukazujúce výšku príjmu, ktorý je po zohľadnení predpokladaných mesačných výdavkov, ako aj ostatných záväzkov žiadateľa dostačujúci na splácanie úveru (potvrdenie od zamestnávateľa alebo daňové priznanie pri podnikateľoch).
Potvrdenie o príjme však nie je nutné v každom prípade: pokiaľ si banka vie overiť príjem prostredníctvom Sociálnej poisťovne, nie je potrebné príjem dokladovať.
Dokumenty k nehnuteľnosti
- doklady preukazujúce účel poskytnutia úveru (rezervačná zmluva/kúpna zmluva, stavebné povolenie, rozpočet pri rekonštrukcii...),
- doklady k nehnuteľnosti slúžiacej na zabezpečenie úveru (najmä znalecký posudok a pod.).
Tieto dokumenty slúžia banke na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorou sa hypotekárny úver zabezpečuje alebo na ktorú sa viaže. Všetky podrobnosti sa klient pred posúdením hypotéky dozvie vo svojej banke.
Proces po predložení žiadosti o hypotekárny úver
Po podaní žiadosti začína samotný schvaľovací proces v banke.
Ten zvyčajne zahŕňa tieto kroky:
- Kontrola predložených dokumentov: Banka preverí všetky doklady a v prípade potreby požiada o doplnenie chýbajúcich informácií.
- Hodnotenie bonity klienta: Posudzuje sa schopnosť klienta splácať hypotekárny úver počas celej doby splatnosti.
- Kontrola registra dlžníkov: Banka preverí úverovú históriu klienta v úverových registroch.
- Znalecký posudok nehnuteľnosti: Odborník určí trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie hypotekárneho úveru.
Celý proces si vyžaduje istý čas – trvá v závislosti od kompletnosti dokumentov a zložitosti prípadu (ceny a veľkosti nehnuteľnosti alebo zámeru).
Schválenie úveru, podpis zmluvy a čerpanie
Ak banka vyhodnotí žiadosť pozitívne, nasleduje schválenie hypotekárneho úveru.
Klient sa následne dostaví do pobočky banky na podpis úverovej zmluvy. Tá obsahuje všetky potrebné informácie:
- výšku úveru,
- úrokovú sadzbu,
- výšku mesačnej splátky,
- dobu splatnosti,
- podmienky čerpania hypotekárneho úveru.
Pred samotným čerpaním hypotéky musí kupujúci – žiadateľ o hypotéku splniť ešte niekoľko podmienok, napríklad:
- notársky overené a podpísané dokumenty,
- potvrdený návrh na vklad katastra,
- list vlastníctva s plombou,
- poistenie nehnuteľnosti.
Po splnení všetkých krokov banka uvoľní finančné prostriedky – najčastejšie priamo na účet predávajúceho, čím sa ukončí proces kúpy nehnuteľnosti.
Najčastejšie otázky a odporúčania k hypotekárnemu úveru
Koľko vlastných peňazí je potrebných na kúpu nehnuteľnosti (dofinancovaní hypotekárneho úveru)?
Na Slovensku banky spravidla poskytujú hypotekárny úver do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných približne 20 % musí klient pokryť z vlastných zdrojov.
Kedy banka poskytne 90 % LTV?
Loan to value (LTV) je finančný pojem, ktorý vyjadruje pomer medzi veľkosťou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Vyšší podiel financovania (90 %) a zákonné limity reguluje banka podľa potreby a situácie.
Kedy potrebujem spoludlžníka?
Spoludlžník môže pomôcť zvýšiť bonitu klienta, napríklad ak je príjem žiadateľa príliš nízky na požadovanú výšku hypotekárneho úveru. V prípade manželov sa stávajú spoludlžníkmi obaja, keďže obaja musia vystupovať ako dlžníci úveru.
Prečo banka môže žiadosť zamietnuť?
Najčastejšie dôvody zamietnutia hypotekárneho úveru sú:
- nedostatočný príjem,
- vysoké existujúce úvery,
- negatívna úverová história,
- nevyhovujúca nehnuteľnosť.
Čo robiť, ak nestíhate dodať dokumenty z katastra?
Ak sa proces na katastri predĺži, je dôležité komunikovať s bankou čo najskôr. V mnohých prípadoch je možné predĺžiť lehoty alebo dočasne upraviť podmienky čerpania.
Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, je dobré začať riešiť hypotekárny úver včas. Predbežné posúdenie vám pomôže zistiť reálne možnosti financovania a výrazne zjednoduší celý proces od výberu nehnuteľnosti až po podpis úverovej zmluvy.
