Znalecký posudok: Koľko zaň zaplatíte a aké dokumenty budete na vybavenie potrebovať?

Prečo musíte k žiadosti o hypotéku priložiť znalecký posudok?

Odborný znalecký posudok sa k žiadosti o hypotéku prikladá preto, lebo kúpna cena sa často nezhoduje so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ceny bytov, domov či pozemkov sú väčšinou premrštené. Pri posudzovaní výšky úveru, ktorý vám banka poskytne, sa nepozerá na kúpnu cenu, ale na hodnotu vypočítanú v znaleckom posudku.

Ak si kúpite alebo chcete kúpiť byt či rodinný dom za 200 000 eur, no znalec ho ohodnotí len na 180 000 eur, banka vám požičia maximálne 90 % práve z tejto sumy. Môže sa však stať, že kúpna cena bude nižšia ako hodnota v posudku. Vtedy sa, naopak, berie do úvahy práve ona. Je to preto, že reálnejšie vypovedá o sume, za ktorú by sa dala nehnuteľnosť na trhu predať.

Znalecký posudok budete potrebovať aj pri refinancovaní hypotéky

Znalecký posudok budete potrebovať aj v prípade, ak sa rozhodnete refinancovať nevýhodný úver alebo konsolidovať (spojiť do jedného) viaceré úvery. Pri konsolidácii však musí mať založená nehnuteľnosť takú hodnotu, aby pokryla všetky úvery, ktoré chcete spojiť.

V tomto prípade môžete využiť aj starší znalecký posudok alebo si nechať nehnuteľnosť oceniť bankou, napríklad formou cenových máp.

Kto vám môže znalecký posudok vypracovať a koľko zaň zaplatíte?

Odborný znalecký posudok (v dnešnej dobe už v elektronickej podobe) vám môže vypracovať len znalec, ktorý je zapísaný v zozname Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľnosti.

Väčšinou zaň zaplatíte od 100 do 350 eur. Cenu však ovplyvňuje viacero faktorov. Napríklad, či ide o byt alebo rodinný dom, ktorý má navyše aj garáž či inú prístavbu. Výsledná suma závisí aj od regiónu, lokality, vašej dohody so znalcom či od času, za aký vám ho vypracuje. V bežnej cene zvyknú byť zarátané aj dve až tri kópie. Ak by ste ich potrebovali viac, musíte počítať s príplatkom.

Ako dlho trvá vybavenie znaleckého posudku?

Znalecký posudok dostanete vypracovaný zvyčajne do niekoľkých dní. Ak sa hodnotí byt, je to rýchlejšie, pretože znalec berie do úvahy menej vecí ako pri rodinnom dome. Vtedy si môžete počkať aj týždeň, niekedy dva. Všetko však závisí od kapacity znalca a od vašej dohody s ním. Ak žiadate o znalecký posudok v období, keď je o hypotéky veľký záujem, môže sa čakacia doba o niečo predĺžiť.

Vybavenie znaleckého posudku: Externý znalec alebo zazmluvnený znalec banky?

Pri vybavovaní znaleckého posudku máte väčšinou dve možnosti – využiť služby externého znalca alebo toho, ktorého vám ponúka banka. Oba spôsoby majú svoje pre a proti. Ak si vyberiete externého znalca, môžete jeho posudok použiť vo viacerých bankách a znížiť si tak náklady. Väčšina bánk akceptuje všetkých znalcov, ktorí sú zapísaní v oficiálnom zozname.

Naopak, ak využijete služby toho bankového, posudok môžete získať rýchlejšie. Niekedy vám dokonca aj časť z jeho ceny preplatia. Navyše takýto znalecký posudok už banka spravidla nijako ďalej neposudzuje. To pri externom znalcovi neplatí. Vtedy sa vypracovaný dokument ešte interne kontroluje.

Ide o bežnú supervíziu, no zistená hodnota nehnuteľnosti sa pri nej môže upraviť (väčšinou znížiť). Napríklad, ak chcete založiť príliš „rizikovú“ nehnuteľnosť v lukratívnej oblasti, kde sa jej cena šplhá vysoko, no šanca na predaj je nižšia. Platí to aj v opačnom prípade. Teda ak sa nachádza v regióne, kde je jej hodnota nadpriemerná a pri prípadnej dražbe by o ňu nemusel byť veľký záujem.

Väčšinou však po zhodnotení bankou nemusíte očakávať výrazné zmeny. Všetci znalci by sa totiž mali riadiť podľa zákona a dodržiavať určité hranice.

Ako sa určuje hodnota nehnuteľnosti do znaleckého posudku?

Čo znalec hodnotí pri byte:

• Posudzuje, kde sa v rámci mesta alebo obce nachádza, na aké inžinierske siete je pripojený, koľko podlaží je v bytovom dome a ako je samotný byt situovaný (napríklad podkrovné byty môžu byť hodnotené horšie).
• Pozerá sa aj na podrobné vybavenie bytu, aktuálny technický stav, stavebné úpravy, druh bytového jadra, no aj na steny a obklady.
• Hodnotí tiež spôsob, akým sa v byte kúri a vypočíta aj jeho celkové rozmery.
   

Čo znalec hodnotí pri rodinnom dome:

• Okrem samotného domu posudzuje aj všetky jeho časti – ďalšie prístavby, pozemok, garáž či studňu.
• Rovnako ako pri byte aj to, na aké inžinierske siete je napojený a ako je situovaný. Pozerá sa takisto na dostupnosť a prístup k domu.
• Vypočíta tiež celkovú zastavanú plochu, prípadne aj každého podlažia.
• Pre banku môže doplniť i pôdorysy podlaží a schematický náčrt celej nehnuteľnosti a jej okolia.

Pozor, ak znalec hodnotí rozostavaný dom alebo byt, postupuje inak.

Aké faktory výrazne vplývajú na hodnotu nehnuteľnosti?

Tým najvýraznejším faktorom je rozhodne poloha. A to nielen v rámci Slovenska, ale aj v konkrétnom meste či obci. Takisto je dôležitý aktuálny stav nehnuteľnosti, jej typ a občianska vybavenosť v okolí. Banka sa však pozerá aj na pracovné príležitosti v danom regióne a na skladbu obyvateľstva na mieste, kde sa byt, dom či pozemok nachádza. Hodnota sa však môže meniť aj podľa situácie na realitnom trhu.

Aké doklady potrebujete na vybavenie znaleckého posudku na byt či inú nehnuteľnosť?

1. Znalecký posudok na byt

• aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (výpis z listu vlastníctva)
• aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy
• doklad o veku bytového domu
• doklad o nadobudnutí bytu
• pôdorys bytu (ak ho nemáte, môže vám ho vyhotoviť znalec)
   

2. Znalecký posudok na rodinný dom

• aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (výpis z listu vlastníctva)
• aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy na pozemok, na ktorom sa dom nachádza
• doklad o veku stavby (napríklad kolaudačné rozhodnutie)
• projektovú dokumentáciu
   

3. Znalecký posudok na pozemok

• aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (výpis z listu vlastníctva)
• aktuálnu kópiu z katastrálnej mapy
• overený geometrický plán (od autorizovaného geodeta, ktorý potvrdia na katastri)
• územno-plánovaciu informáciu (územné rozhodnutie, stavebné povolenie)

Ako dlho platí znalecký posudok?

Pri znaleckom posudku sa presná platnosť neurčuje. Väčšinou závisí od jeho účelu. Ak sa vypracoval, aby určil hodnotu nehnuteľnosti, ktorá má byť zábezpekou pre banku pri žiadaní o hypotéku, zvyčajne má ročnú platnosť. No ak ho využijete pri refinancovaní alebo konsolidácii, môže byť aj starší. Väčšinou ale nie viac ako päť rokov.