Schválenie hypotéky bankou
a povinnosti po kúpe nehnuteľnosti v kocke

Publikované: 9.7.2021

Na postup získania hypotéky sme si posvietili v článku - Chystáte kúpu nehnuteľnosti na hypotéku? Zistite, ako na to, a preto sa v nasledujúcich riadkoch zameriame na schválenie hypotéky z pohľadu banky a čo všetko musí žiadateľ o hypotéku spĺňať. Zistite, čo banke treba k posúdeniu žiadosti o hypotéku, koľko trvá uvoľnenie peňazí po schválení hypotéky či ako sa vyhnúť zamietnutiu žiadosti.

Tiež sa dozviete, aké  povinnosti sa spájajú s nadobudnutím nehnuteľnosti, a čo všetko treba  vybaviť po kúpe bytu alebo domu.

Aké sú podmienky k hypotéke? Čo musím spĺňať, aby mi ju banka schválila?

Podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné dva roky sprísnili. A to najmä z pohľadu výšky hypotéky a výšky rezervy klienta, ktorý o hypotéku žiada.

Pri úvere na bývanie platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90%  Ďalšou podmienkou je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho príjmu. Spomenúť treba  aj výšku splátok všetkých úverov, tie nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu. Inak povedané, výška povinnej rezervy je dnes 40 %.

Opomenúť by sme pri procese vybavovania hypotéky nemali ani vekové kritériá. Žiadosť môžete podať až vtedy, keď  dovŕšite 18 rokov a hypotéka sa môže „natiahnuť“ maximálne do veku 68 až 72 rokov ( v závislosti od veku dlžníka v čase podania žiadosti).

Ďalšie základné informácie, ktoré sa posudzujú bankou pri schválení, sú dostatočná výška príjmu, doba a forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania. Počas toho, ako sa budete snažiť vybaviť hypotéku, bude banka posudzovať váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok, formu vášho zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Ideálne je, ak máte ako zamestnanec pracovnú zmluvu na dobu neurčitú.

A napokon je tu bonita klienta. Banka posudzuje vašu bonitu na základe Centrálneho registra dlžníkov Slovenskej republiky a berie do úvahy všetky dlhy, pravidelnosť splácania či omeškania splátok, dokonca aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v iných bankách.

V akom veku je najvýhodnejšie požiadať o hypotéku?

Prvým faktom v súvislosti s vekom žiadateľa o hypotéku je maximálna splatnosť hypotéky, čo je 30 rokov.

Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Ale ak máte 18 – 35 rokov a nezarábali ste ročne v priemere viac ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy, hypotéku môžete mať výhodnejšie. Hypotéka pre mladých s daňovým bonusom je dnes výhodnou voľbou financovania bývania.

Ako dlho trvá vybavenie a schválenie hypotéky?

Posúdenie žiadosti po predložení všetkých potrebných dokladov je zvyčajne od 24 do 48 hodín. A koľko trvá schválenie a vybavenie  hypotéky? Od podania žiadosti do banky po čerpanie peňazí to trvá  približne 2 týždne (a to pri splnení všetkých podmienok).

Čo potrebujem na vybavenie hypotéky? Aké dokumenty či doklady treba priložiť k žiadosti?

Aby bol proces získania hypotéky bez zdržaní, pripravte si k žiadosti tieto doklady:

  1. Doklady totožnosti všetkých osôb vstupujúcich do hypotekárneho vzťahu.
  2. Doklady o príjme (v prípade, že ide o príjem, ktorý sa dá overiť v Sociálnej poisťovni, netreba ho predkladať).
  3. Doklady k nehnuteľnosti slúžiacej na zabezpečenie úveru – znalecký posudok k nehnuteľnosti.
  4. Doklady k účelu poskytnutia úveru – kúpna zmluva alebo stavebné povolenie či rozpočet k rekonštrukcii.


Aké poplatky sú spojené so získaním hypotéky?

Výška poplatku za poskytnutie úveru na bývanie je rôzna. Na trhu s hypotékami nájdete poplatok za poskytnutie od 0 do 500 eur. Závisí to od  konkrétnej ponuky banky.

TIP: Vedeli ste, že VÚB hypotéka je bez poplatku za poskytnutie pre všetkých, ktorí majú otvorený alebo si otvoria účet vo VÚB, alebo spĺňajú podmienky zelenej hypotéky?

Kedy môže byť hypotéka zamietnutá? Ako sa vyhnúť neschváleniu?

Môže sa stať, že  schválenie hypotéky banka na čas odloží. Na čo treba myslieť pri vybavovaní hypotéky? Kedy  je schválenie žiadosti o hypotéku ohrozené?

  • Omeškanie splátok

Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Banka pri žiadosti posudzuje, či omeškanie trvalo niekoľko dní alebo mesiacov.

  • Zosplatnený predchádzajúci úver

Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Úver sa v tomto prípade nesplácal niekoľko mesiacov, a tak finančná inštitúcia požaduje okamžité splatenie úveru. V horšom prípade inštitúcia predá pohľadávku špecializovanej spoločnosti, ktorá bude dlžnú sumu vymáhať.

  • Odklad splátok

Aj odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces, ako získať hypotéku. Každý klient sa síce posudzuje individuálne, no ak si nemusíte odkladať splátky terajšieho úveru, radšej sa tomu vyhnite.

  • Zamietnuté žiadosti o úver

Pozor si dajte na väčšie množstvo zamietnutých žiadosti o úver. „Skúšať v každých dverách“ sa pre budúcu žiadosť o hypotéku neoplatí.

  • Nedostatočná výška príjmu

Banka posudzuje váš príjem vzhľadom na všetky vaše ostatné finančné záväzky a nemôže vám požičať, ak si nebude istá, že novú hypotéku budete môcť riadne splácať z príjmu, ktorý aktuálne máte.

  • Nepovolené prečerpanie

Pri procese schválenia hypotéky môžu nastať komplikácie aj kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu. To vzniká práve vtedy, keď prečerpáte vlastné finančné prostriedky z dôvodu zaúčtovania bezkontaktných platieb alebo poplatkov banky.

  • Neuhradenie kreditnej karty včas

Ak používate kreditnú kartu, tak viete, že musíte včas uhradiť minimálnu splátku pre fungovanie karty. Myslite na to, ak máte v pláne úver na bývanie.

  • Príjem len za 3 až 6 mesiacov

Na schválenie hypotéky nemusí banke stačiť príjem za tak krátku dobu, ako sú 3 mesiace či  pol roka. Často ide o obdobie dokladovania príjmu v rozmedzí 6 mesiacov až 1 rok.

  • Exekúcie

Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Nezabudnite, že  serióznosť klienta sa dá skontrolovať ďaleko do minulosti.

  • Dlhy v Sociálnej poisťovni

Niekedy sa stáva, že príde na dlhy v Sociálnej poisťovni, a to z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania. Pri žiadaní o hypotéku na to myslite.

TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni. Raz za pol roka odporúčame vybrať sa do oboch poisťovní a opýtať sa na situáciu.

Čo všetko treba vybaviť po kúpe nehnuteľnosti?

Banka vám hypotéku schválila, pustila financie a vy ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Po kúpe bytu alebo domu máte ako nový vlastník viaceré povinnosti.

Po hladkom priebehu kúpy sa dostanete do bodu, keď treba nehnuteľnosť odovzdať a prebrať. Najlepšie urobíte, ak všetko zdokumentujete a spolu s bývalým majiteľom podpíšete preberací protokol. Ten by mal obsahovať údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva a odpísané čísla stavov meračov (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov).

Prihlásiť sa k správcovi  bytového domu choďte až  po tom, ako vyriešite  preberací protokol. Treba rátať s podpisom zmluvy so správcom a tiež s nastavením zálohových platieb za nehnuteľnosť.

Prihlásenie sa k odberu energií čaká práve vás, nového majiteľa. K odhláseniu musí zase pristúpiť bývalý vlastník. K tomuto  kroku si pripravte katastrom potvrdený návrh na vklad.

Rozhodli ste sa po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu? Čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu, nahlásenie zmeny zamestnávateľovi, zdravotnej a Sociálnej poisťovni (ak ste SZČO, tak  musíte zmenu nahlásiť do 8 dní a ak ste zamestnanec, zmenu za vás nahlási zamestnávateľ). Ak sa vás to týka, zmenu treba nahlásiť aj na daňovom a živnostenskom úrade, a napokon v bankách a poisťovniach.

Splniť si ďalšiu, a to ohlasovaciu povinnosť k poplatku za komunálny odpad, musíte do 30 dní od nadobudnutia nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľnosti vás neminie a celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ. Do 31. januára budúceho roka to uzavriete podaním daňového priznania.

Nezabudnite sa prihlásiť aj na platenie úhrady RTVS (koncesionárskych poplatkov) na novej adrese, aby ste sa vyhli budúcim penále.

 

Sme radi, že vás táto téma zaujíma.
Prečítajte si tiež:

logo
logo2

Tieto stránky využívajú Cookies. Viac informácií o tom, ako používame cookies a ako môžete zmeniť ich nastavenia, nájdete v Zásadách spracúvania cookies - viac možností.

Súhlasím