Hypotéka na byt: Čo všetko je dobré o nej vedieť?

Oplatí sa viac hypotéka na byt alebo prenájom?

Na otázku, či sa viac oplatí hypotéka na byt alebo prenájom, sa nedá jednoznačne odpovedať . Zvážiť treba dlhodobé aj krátkodobé hľadisko, aktuálne ceny nehnuteľností a ponúk nájmov, lokalitu, individualitu klienta, ale tiež celospoločenskú situáciu. Vo všeobecnosti nie je možné určiť „víťaza“ a „porazeného“ – výhodnú a nevýhodnú verziu. Pretože kým jedna cifra je za prázdny byt bez energií, druhá ráta so všetkým – s vybavením aj s poplatkami na réžiu.

Aké sú výhody a nevýhody hypotéky na byt a prenájmu?

Na porovnanie výhod a nevýhod hypotéky na byt a prenájmu môžeme použiť ponuky nehnuteľností v Bratislave v auguste 2022. Hľadali sme 2 byty v rovnakej lokalite s približne podobným štandardom a s identickou rozlohou.

Na mušku sme si vzali 2-izbové byty v novostavbe s výmerou asi 54 m² s klimatizáciou a parkovacím miestom, ktoré sú plne zariadené.

V prípade prenájmu by bývanie stálo 850 € mesačne, mesačná splátka hypotéky by bola asi 875 € (pri výške požičanej sumy 195 000 €, s dobou splatnosti 30 rokov a fixáciou úrokovej sadzby na 10 rokov). Treba však spomenúť, že pri prenájme ide o konečnú sumu za bývanie (vrátane ceny za energie), v prípade kúpy bytu na hypotéku ide len o časť výdavkov.

K hypotéke na byt treba prirátať aj platby za energie, poplatky správcovi a do fondu opráv či poistenie nehnuteľnosti. Po sčítaní všetkých možných výdavkov na bývanie vo vlastnom sa tak v Bratislave môžete dostať cez sumu 1000 € za mesiac.

Na riešenie tejto otázky sa však nedá pozerať len cez čísla. Rozdiel medzi prenájmom a hypotékou na byt môže byť aj o životnom štýle (či klient cestuje alebo nie), o prioritách, ale aj o dostupnosti konkrétneho riešenia.

Príklad:

• Eve, ktorá sa práve zamestnala po vysokej škole a potrebuje si našetriť na cestovanie, finančnú rezervu, ale aj do budúcnosti na hypotéku na byt , vyhovuje prenájom.

• Anna sa, naopak, rozhodne pre úver na bývanie, pretože má v pláne usadiť sa. Pracuje už zopár rokov a má našetrené peniaze (či už na dofinancovanie hypotéky alebo na rekonštrukciu). Na bývanie sa pozerá z dlhodobého hľadiska ako na investíciu – na dôchodku chce byť vlastníkom nehnuteľnosti a v prípade neočakávanej situácie ju zhodnotiť predajom.
   

Z krátkodobého hľadiska sa dá oceniť forma nájomného bývania, ktorá môže ročne oproti hypotéke ušetriť slušnú sumu. Podľa vyššie uvedených údajov z ponúk dvoch bytov ide o rozdiel asi 2 400 € za rok. Výhodou bývania v prenájme teda je, že za tri roky môže mať nájomník vďaka šetreniu dostatočnú finančnú rezervu na to, aby si vzal výhodnú hypotéku a začal bývať vo svojom byte za dobrých zmluvných podmienok.

Vlastné bývanie financované hypotékou vám zase môže priniesť iné výhody – pocit domova, istoty, komfortu, splnenia si životných cieľov či investičných stratégií. Nezúfajte, ak nemáte našetrené financie na rezervu a preferujete kúpu bytu pred prenájmom. Banky majú v ponuke aj úver na dofinancovanie hypotéky so zvýhodneným úrokom.

Výber medzi prenájmom a hypotékou na bývanie je individuálnou záležitosťou, pretože každý má iné potreby a iné možnosti riešenia bývania.
 

Čo musíte spĺňať, aby ste mohli požiadať o hypotéku na byt?

Prvou základnou podmienkou je, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Ďalej je dôležitá maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu. Jej objem môže byť maximálne vo výške 8-násobku ročného príjmu. Dôležitá je aj výška splátok všetkých úverov klienta – tie nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu. Výška povinnej finančnej rezervy je aktuálne 40 %.

Banka poskytne hypotéku na byt klientom, ktorí preukážu vyhovujúcu bonitu. To znamená dostatočnú schopnosť splácať úver. Ďalej sa skúma aj nehnuteľnosť, ktorú klient poskytne na zabezpečenie úveru, a po podpise hypotéky na byt na ňu zriadi záložné právo.
 

Koľko musíte mať našetrené, aby ste dostali hypotéku na byt?

Vzhľadom na aktuálne platné legislatívne podmienky, ktoré sa týkajú výšky hypotéky, by ste mali mať na kúpu bývania našetrených minimálne 10 % z kúpnej ceny. Banky však majú riešenie, aj keď vlastné peniaze nemáte. Úver môžete dofinancovať pôžičkou na investíciu do domácnosti so zvýhodnenou úrokovou sadzbou.

Pred vybavovaním hypotéky na byt nezabudnite aj na finančnú rezervu, ktorá by mala pokryť dočasné výpadky príjmu. Riešením môže byť napríklad jednoduché zriadenie poistenia na byt v rámci hypotekárnej zmluvy. Záchranný vankúš, ktorý vám má pomôcť v prípade neočakávaných udalostí, má byť vo výške minimálne 3 mesačných príjmov. Ideálne je však mať poruke 6 mesačných príjmov, aby bolo preklenutie ťažkého obdobia čo najmenej stresujúce.

Náš tip : Nielen k hypotéke na byt u nás môžete dostať výhodný sporiaci účet s bonusovým úrokom.
 

Musí sa hypotéka vzťahovať na konkrétnu nehnuteľnosť ?

Pri žiadosti o hypotéku je najlepšie ísť do banky už s konkrétnym bytom. V ojedinelých prípadoch niektoré banky akceptujú aj žiadosť na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Nezabúdajte, že banka hodnotí aj celkový stav zakladanej nehnuteľnosti. . Pred kúpou bytu si teda všímajte a dobre sa informujte o:

• jeho stave – rozloha a počet izieb, kontrola prípadnej rekonštrukcie (výmena elektrických a plynových rozvodov, okien, podláh, jadra),
• mesačných nákladoch (energie a správa),
• finálnej cene bytu (či zahŕňa napríklad loggiu, parkovacie miesto, klimatizáciu a podobne),
• lokalite – neberte do úvahy iba polohu, ale aj možnosti dopravy, pešiu dostupnosť, občiansku vybavenosť, hlučnosť a prašnosť alebo blízkosť priemyselnej zóny.

Môžete požiadať o hypotéku na byt v novostavbe, ktorá ešte nie je postavená?

Financovanie bytu v novostavbe síce má svoje osobitosti , ale je možné. Špecifické sú najmä prípady, keď výstavba developera ešte nezačala.

Kým nie je bytový dom postavený alebo výstavba developerom stále prebieha, môže ísť o „developerskú hypotéku“. Vtedy banka uvoľní prvé čerpanie bez zabezpečenia, a to na prechodné obdobie (do obdobia právoplatného povolenia vkladu záložného práva na nehnuteľnosť).

Počas tohto obdobia, pokiaľ nebude zapísané záložné právo na rozostavaný byt, má klient a budúci majiteľ bytu úrokovú sadzbu zvýšenú o 1 %. Pred druhým čerpaním hypotéky na byt sa zriaďuje záložné právo na túto nehnuteľnosť. Po splnení stanovených podmienok sa rozostavaná či postavená nehnuteľnosť zapíše do listu vlastníctva.

Ako sa líši developerská hypotéka od bežnej hypotéky na byt?

Je to špeciálny produkt, ktorým sa financujú len vybrané developerské projekty. Detaily postupného čerpania peňazí developerskej hypotéky na byt závisia od podmienok banky a samotného developera.

Ak by klient kupoval už dokončený a skolaudovaný byt v novostavbe, ide o klasickú hypotéku na bývanie . Pri kúpe bytu v rámci developerského projektu môžu nastať pri vybavovaní dve situácie:

• Banka, ktorú si klient zvolí, je financujúcou bankou aj pre developera, ktorý výstavbu bytového domu realizuje. Pre budúceho majiteľa to znamená jednoduchšie vybavovanie hypotéky na byt (jednoduchšie ohodnotenie, zakladanie a čerpanie peňazí).
• Ak ide o inú banku, všetky procesy schválenia a čerpania hypotéky sa musia robiť samostatne podľa jej pravidiel. .

Aké dokumenty musíte banke predložiť pri žiadosti o hypotéku na byt?

K schváleniu hypotéky na byt treba okrem dokladov totožnosti a dokladov o príjme predložiť aj návrh kúpnej zmluvy a doklad o ohodnotení nehnuteľnosti – znalecký posudok.

Kedy môže banka hypotéku na byt zamietnuť?

V rámci schvaľovania úveru na bývanie banka posudzuje každú žiadosť individuálne. Hypotéku môže zamietnuť v prípadoch, keď si nie je istá, či je žiadateľ schopný dodržať podmienky úverovej zmluvy. Ide o tieto prípady:

• nedostatočná bonita klienta,
• nedostatočná finančná rezerva na splácanie úveru,
• nedostatočná platobná disciplína žiadateľa v bankovom registri,
• nedostatočné alebo nevhodné zabezpečenie.

CHCEM HYPOTÉKU NA BYT