Ako sa dá predať byt s hypotékou? 3 spôsoby, ktoré môžete využiť
Mnohí si myslia, že neexistuje spôsob, ako predať byt s hypotékou. To však nie je pravda. Máte hneď niekoľko možností, ako takýto predaj zrealizovať. Navyše nejde o nič výnimočné. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou. Zistite, ako sa dá predať byt s hypotékou a čo k tomu budete potrebovať.
12/10/2021
Prečo sa niekto rozhodne predať byt s hypotékou?
Najčastejším dôvodom, prečo niekto predáva byt s hypotékou, je, že sa nečakane zmení jeho životná situácia. Napríklad sa mu rozrastie rodina alebo sa musí neplánovane odsťahovať do iného mesta či do zahraničia. Niekedy človek len jednoducho zistí, že mu nevyhovuje lokalita, i keď prvotne sa zdala ideálna. K predaju môžu vlastníka donútiť tiež neriešiteľné spory so susedmi.
Ak je jeden z dôvodov aj vaším prípadom, máte 3 možnosti, ako sa pokúsiť predať byt s hypotékou. Pripravte sa však na to, že to nie je jednoduché a celý proces je časovo náročný. Nezabudnite sa preto obrniť trpezlivosťou a počítať s dlhším obdobím riešenia a tiež s poplatkami navyše.
3 spôsoby, ako predať byt s hypotékou
1. Hypotéku predčasne splatíte
Ide o najobľúbenejšiu voľbu, ako predať byt s hypotékou. V prvom rade však musíte banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Ak vám žiadosť schváli, vypočíta zvyšok sumy, ktorú dlžíte, a určí, kedy ju máte zaplatiť. Zostatok hypotéky môžete vyplatiť z vlastných úspor, no ak dostatok financií nemáte, dá sa to aj inak.
Predajca sa s kupujúcim môže dohodnúť, že zostatková časť sa uhradí ako súčasť kúpnej ceny. V takomto prípade stačí, ak prevediete získané peniaze na úverový účet (alebo to spraví rovno kupujúci).
Niekedy bolo predčasné splatenie úveru nákladný proces. Museli ste rátať hneď s niekoľkými nie malými poplatkami. Preto sa predaj bytu i predčasné splatenie plánovali na obdobie, keď dochádzalo k zmene úrokovej sadzby, alebo keď končila doba fixácie. Vtedy sa to dalo vybaviť bez poplatku.
V súčasnosti však už platia iné podmienky a veľakrát nezaplatíte vôbec nič. Napríklad, ak suma, ktorú sa chystáte predčasne splatiť, nepresiahne 20 % istiny hypotéky, a keď ju uhradíte do mesiaca pred dňom uzavretia hypotekárnej zmluvy. Vždy sa ale o podmienkach vopred informujte v banke, kde úver máte. Vyhnete sa tak nečakaným problémom či poplatkom a neskomplikujete celý predajný proces.
Ak si nie ste istý, čo všetko budete pri tom, ako sa rozhodnete predať byt s hypotékou, potrebovať, obráťte sa radšej na realitného makléra alebo na právnika. Veľmi podstatná v celom procese je totiž aj správne vypracovaná kúpno-predajná zmluva. Musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán.
Myslite tiež na to, že predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá tzv. kvitanciu. Ide o súhlas, bez ktorého by zmena nebola možná. Tento dokument dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru. Kvitanciu potom na kataster doručí banka, alebo to po dohode môžete spraviť aj vy osobne.
2. Hypotéku od vás preberie kupujúci
Ďalším zo spôsobov, ako predať byt s hypotékou, je nechať ju previesť na kupujúceho. Túto možnosť často využívajú ľudia, ktorí potrebujú peniaze z predaja investovať inam. Napríklad na dostavbu domu, ktorý si za predaj bytu kúpia, alebo na rekonštrukciu inej nehnuteľnosti.
Hypotéka sa teda prevedie na iné meno a nový vlastník bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo. To znamená, že banka má nárok na jeho nadobudnutú nehnuteľnosť, ak by si neplnil povinnosti a úver nesplácal.
I keď je táto možnosť pre predávajúceho celkom výhodná, nie je ľahké nájsť kupca, ktorý s ňou bude súhlasiť. Je to zväčša preto, že mu nevyhovujú podmienky hypotéky. Často ide najmä o vysoký úrok.
Vyhraté však nemáte ani vtedy, ak nájdete človeka, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať. Banka totiž musí preveriť jeho bonitu , teda schopnosť splácať ju. Musí zistiť, či má dostatočný príjem a či nemá nejaké podlžnosti voči štátu, alebo iným bankám či úverovým spoločnostiam, prípadne či mu nehrozí exekúcia. V súčasnosti sú podmienky na získanie úveru prísnejšie, preto s tým pri zvolení tejto možnosti počítajte.
3. Záložné právo sa prenesie na inú nehnuteľnosť
Predať byt s hypotékou môžete aj tak, že prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť. Napríklad na tú, ktorú akurát kupujete, alebo na inú, ktorú máte vo vlastníctve, prípadne vám ju niekto so súhlasom poskytne.
Ak banka nemá s prevodom problém, ide o najjednoduchšiu možnosť, ako predať byt s hypotékou. Dôležité však je, aby mala nová nehnuteľnosť rovnakú, no najlepšie ešte vyššiu hodnotu ako pôvodne založená. Aby ste sa vyhli nepríjemnostiam, ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje.
Pre oficiálne posúdenie budete, samozrejme, potrebovať aj znalecký posudok. Ak banka potvrdí, že ide o vyhovujúcu zábezpeku, záložné právo sa presunie. Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad tohto nového práva. Úver bude úspešne prenesený a vy sa tak nebudete musieť trápiť tým, ako predať starý byt s hypotékou.
